Geplaatst op 26 augustus 2010 door: Micky Adriaansens | 2 reacties | Reageer

Separate financiering kan bouwstagnatie oplossen

In de care stagneren huisvestingsprojecten. Financiering voor nieuwe huisvesting is lastiger te verkrijgen dan vroeger. Het effect is dat we met het “oppotten van geld” wellicht onze financiers tevreden stellen, maar ook geld onttrekken aan de directe zorg en dat de noodzakelijke vervanging van huisvesting stagneert.

Lastig financiering verkrijgen

Banken beoordelen de kredietwaardigheid van de gehele instelling en stellen daarbij hoge eisen aan de solvabiliteit. Zorgaanbieders worden gedwongen een groter eigen vermogen op te bouwen, waarmee geld niet direct aan de zorg ten goede komt, maar vooral bestemd is om langere termijn risico’s af te dekken. Risico’s die we zelf creëren door nieuwe regelgeving, zoals het invoeren van de normatieve huisvestingscomponent en het afschaffen van de verplichte contractering.

Stagnatie

Door deze ontwikkeling wordt geld onttrokken aan de directe zorg en de noodzakelijke vervanging van huisvesting stagneert.

Kleinschalige woonvormen onder druk

In de gehandicaptensector speelt dit bijvoorbeeld bij het up-to-date en rendabel maken van kleinschalige woonvormen. Deze staan door de lagere tarieven onder druk. Nieuwe huisvestings-oplossingen zijn nodig, zoals geschakelde woningen of gebundelde individuele woningen. In deze grotere woonvormen kan efficiëntere, betaalbare, inzet van personeel georganiseerd worden. Ook moeten woningen aangepast worden aan de eisen van deze tijd op het gebied van vierkante meters en sanitair.

Onvoorwaardelijke borgstelling door overheid

Onlangs stuurde het bouwadviesbureau BOB Advies een voorstel aan Kamerleden, NZa, de informateur Tjeenk Willink en belangenverenigingen met de oplossing voor dit probleem: een onvoorwaardelijke borgstelling door de overheid aan banken. Daarvoor krijgt de overheid dan het onderliggende vastgoed als zekerheid. Deze oplossing is mooi en simpel: financier vastgoedobjecten separaat!

Waarborgfonds voor de Zorgsector

Wat mij betreft gaan we snel aan de slag met dit voorstel. En dat kan ook. We hebben in de zorg immers het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) dat leningen onder bepaalde voorwaarden borgt en ook de mogelijkheid biedt voordelige leningen af te sluiten.

Borgen van lening

Helaas beoordeelt het WFZ niet een separaat project, maar de instelling in zijn geheel. Terwijl zorgaanbieders juist behoefte hebben aan (financiering en) borging van leningen voor specifieke woonprojecten. In die borging zou het WBF kunnen voorzien. Wellicht dat dan het mederisicodragerschap van de deelnemers aan het fonds anders moet worden vormgegeven. Maar de dekking is er al, want het Rijk fungeert ook nu al als achterborg voor leningen.

Toets op noodzakelijkheid

Het WFZ zou juist nu mee moeten gaan met zijn tijd en borgstellingen voor separate projecten afgeven. Een toets op de noodzakelijkheid van de vervanging is dan uiteraard op zijn plaats. Wij staan dan voor in de rij om òns werk te doen: kwetsbare mensen ondersteunen bij het wonen in een aantrekkelijke én betaalbare omgeving.

Mickey Adriaansens

Trefwoorden

Blogs, Vastgoed

Bekeken (2115)
Reacties (2)

Reacties (2)

Anonym

26/08/2010

#1. Separate financiering is een uitstekend idee, maar het biedt geen oplossing voor de stagnatie in de productie van zorgvastgoed. Het is immers allang mogelijk: zorgorganisaties kunnen hun vastgoed huren van corporaties. De corporatie is dan verantwoordelijk voor de financiering. Die is ook wel te krijgen, vooral bij sectorbanken als de Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten. Het probleem is dat zorgorganisaties zich niet willen vastleggen op een huurcontract voor 20 jaar als er geen duidelijkheid bestaat over de wijze waarop de overheid de huisvestingskosten wil vergoeden.
(Arjan) Kuijpers

26/08/2010

#2. Helaas is het zo dat met het aangaan van object-borgingen de basis onder het hele borgingsstelsel in gevaar dreigt te komen. Immers, wanneer een instelling met haar ongeborgde deel in de problemen komt, dan raakt dit uiteindelijk de hele instelling. Dus ook het geborgde deel. In een worst-case scenario kan dit dus het hele systeem aantasten. Ook al betreft de oorzaak van de ellende een ongeborgde activiteit. Om deze reden zal object-borging geen plossing bieden.

Bovendien is het in de praktijk heel goed mogelijk ook in de huidige financiële markt financiering te krijgen voor nieuwbouw en renovatie plannen. Een goed plan van een zelfbewuste en kritische zorgorganisatie blijft is nog steeds financierbaar. Het probleem bestaat er uit dat er nog te veel wordt geprobeerd op de oude/traditinele wijze een financiering te verkrijgen. Het begin van de oplossing hebben instellingen dus zelf in eigen handen.

Overigens is het idee van Anonym dat het verhuren van zorgvastgoed aan corporaties een oplossing is, niet correct. Immers, de risico's die een bank afgedekt wil zien, die wil een corporatie ook afgedekt zien. Sterker nog, omdat corporaties de laatste tijd al genoeg 'ellende' over zich heen hebben gehad (VPB, integratieheffing, prachtwijken) en de tijden van zekere (hoogrendabele) investeringen in zorgvastgoed voorbij zijn zullen zij net zo min geneigd zijn om (terecht) onverantwoorde risico's te nemen. Zeker bij traditionele bouwplannen in de zorg resulteert dit er in dat de exploitatie lasten in geval van een huursituatie nog hoger zijn dan in bij een 'eigen' bankfinanciering. En ja, de bouw komt dan wellicht wel van de grond omdat de financiering via de corporatie makkelijker is. Op lange termijn is dit zeker een slechte ontwikkeling. Want de rekening komt toch weer terecht bij de zorginstelling. Wees dus behoedzaam met het sluiten van huurcontracten.

Maar voor een goed plan zal het altijd mogelijk blijven een financiering te vinden. En mocht het niet lukken, laat de afwijzing dan de start van een nieuw begin zijn. In plaats van vast te stellen dat het moeilijk is om een financiering te verkrijgen, kun je je als instelling ook afvragen waarom de financiering niet los komt en wat er moet veranderen om dit wel mogelijk te maken. Een echte structurele oplossing is dan ook vooral te vinden binnen de organisatie zelf.