Vastgoed

Zorgvastgoedrisico wordt debiteurenrisico

  • Onbekend
  • 3 september 2012
  • 4351 keer gelezen
  • 1 reactie
Zorgvastgoedrisico wordt debiteurenrisico

In toenemende mate zullen in diverse delen van de zorgsector marktpartijen gaan voorzien in de beschikbaarheid van huisvesting. Als ontwikkelaar, investeerder, belegger, eigenaar of financier. De zorgaanbieder investeert niet meer zelf, maar beperkt zich tot de exploitatie ervan.

Zorg- en woon-arrangementen vormen dan de basis voor de bekostiging van de huisvestingslasten. Deze aanpak is voor vele betrokken partijen nieuw en dat zal wel even wennen zijn. Uit de persberichten (ook Skipr) zou je moeten geloven dat de partijen er klaar voor zijn. Dat is een misverstand.

Nieuw terrein

Uiteraard kennen de banken de sector al lang, op basis van hun standaard kredietverlening aan de sector in de afgelopen decennia. Van die standaard, vrijwel risicoloze, financiering is geen sprake meer. Voor de meeste andere financiële partijen is investeren in zorg en zorgvastgoed geheel nieuw. Ze kennen de sector nog nauwelijks en spreken de (publieke/maatschappelijke) taal niet.

Businesscase

Het zelfde geldt voor de zorgaanbieders: zij hadden de ervaring dat geld geen probleem was (en dat was ook zo). Zonder goede businesscases kan men sinds kort echter het geld wel vergeten. De vraag stellen bij andere financiele partijen dan de banken is nog gecompliceerder. Ervaring met dat jargon ontbreekt. Hier ontstaat dus een markt voor huwelijksbemiddelaars.

Een belangrijke hindernis die moet worden genomen door de financiers, is het inleven in de sector, het spreken en begrijpen van de taal. Dat kost tijd. De sector is complex. De steeds veranderende  wet- een regelgeving ook.

Investeren in debiteur

Onvoldoende wordt door de (nieuwe) financiers ingezien dat investeren in zorgvastgoed, het investeren is in een debiteur. Huisvesting van zorg is niet het zelfde als huisvesting in de marktsector. In de marktsector is  wijziging van gebruik en gebruiker een gegeven en moet vastgoed courant zijn om die wijziging te faciliteren. (even huidige marktsituatie ter zijde stellend). In de zorgsector bestaat er een directe relatie tussen zorg, verblijven, zorgaanbieder en zorgvrager. De functie van zorg is leidend en zonder (goede) zorg is er geen zorgvrager en dus ook geen bewoner. Geen bewoner betekent voor de zorgaanbieder dat hij geen inkomsten heeft. Bij een berekend leegstandspercentage van (maar) 2% is dat dus een groot risico. Zorgaanbieders die om welke reden dan ook moeite hebben om zorgvragende bewoners aan zich te binden, zullen dus ook te maken krijgen met het risico van leegstand en derhalve met het voldoen aan de verplichtingen aan de financier/eigenaar van het vastgoed: geen bewoner=geen inkomsten.

Faillissement

Intussen is ook duidelijk geworden dat zorgaanbieders niet meer worden gered als een faillissement dreigt. Zorgaanbieders kunnen omvallen. Anders dan in de marktsector is vervanging en contractering van een nieuwe zorgaanbieder geen eenvoudige zaak. Zeker niet als de huisvestingslasten te hoog bleken te zijn. Opvolgende zorgaanbieders zullen dan pas toetreden als de huisvestingslasten in evenwicht zijn met de zorg/verblijfsinkomsten. In dat geval zal de financier/eigenaar dus schade gaan leiden. Eventueel flexibel gebouwd vastgoed doet daar niet aan af. Het belang van flexibel bouwen wordt schromelijk overschat.

Kwaliteitsverschillen en rating

Ondanks de -hoge- debiteurenstatus van de sector als geheel, zullen de kwaliteitsverschillen tussen de diverse zorgaanbieders toenemen. Niet elke zorgaanbieder krijgt meer de zelfde “rating”. Aangezien Moody’s nog niet voor de zorgsector werkt, zal de financier de kwaliteit van de zorgaanbieder zelf moeten gaan bepalen.

Paul Baks

1 Reacties

om een reactie achter te laten

Jan Vorstenbosch

4 september 2012

Het verhaal van dhr. Baks is, zoals van hem gewend, duidelijk. Mogelijk kan daaraan nog worden toegevoegd, dat zorggebouwen ook werkplaatsen zijn met aanvullende eisen van (arbeids)inspectie en specifieke organisatorische faciliteiten. Dat beperkt de flexibiliteit van het vastgoed en van de courantheid ervan. Duidelijk is dat er nauwelijks nog beleggers of corporaties te vinden zijn die nog willen investeren in zorgvastgoed. De vraag is wel in hoeverre het risico beperkt kan worden door de zorgexploitatie en de exploitatie van het vastgoed onder één (beleids- en beslissings)regime te brengen maar dan wel met een juridische scheiding.

Top