BLOG

CSZ zet zorginstellingen op achterstand

CSZ zet zorginstellingen op achterstand

Door extramuralisering kunnen zorginstellingen vanaf 1 januari 2013 kiezen om naast leverancier van zorg ook verhuurder te worden aan cliënten met een lichte zorgindicatie.

Op grond van de nieuwe beleidsregel vervreemding onroerende zaken verplicht het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) zorginstellingen vanaf 1 februari 2013 om voor minimaal 70 procent van de op basis van het woningwaarderingsstelsel vastgestelde huurprijs te verhuren.

Ongelijke voorwaarden

De verplichting van het CSZ creëert ongelijke voorwaarden tussen zorginstellingen en woningcorporaties bij de verhuur aan cliënten met een lichte zorgindicatie. Anders dan de zorginstelling behoeft een woningcorporatie voor verhuur immers geen voorafgaande toestemming te vragen. Een woningcorporatie is ook niet verplicht om voor de woning een minimale huurprijs te rekenen.

Gevolgen voor zorginstellingen

Met de normatieve bekostiging is de vergoeding van de kapitaallasten gekoppeld aan de bezetting. Extramuralisering versterkt de effecten die voor zorginstellingen met normatieve bekostiging gepaard gaan. Verhuur aan cliënten met een lichte zorgindicatie zou voor zorginstellingen een mogelijkheid kunnen zijn om de gevolgen van normatieve bekostiging in combinatie met extramuralisering te verzachten.

Onrendabele investeringen

Een belangrijk verschil met woningcorporaties is echter dat woningcorporaties in het algemeen onrendabele investeringen doen, waarbij de kosten voor de bouw niet kunnen worden terug verdiend met de (maximale) huur die kan worden opgebracht. Woningcorporaties kunnen voor de financiering van hun activiteiten een beroep doen op borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Zorginstellingen kunnen als gevolg van de bekostigingsregels daarentegen steeds minder onrendabele investeringen doen. Daarnaast borgt Stichting Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ), het garantie-instituut van en voor zorginstellingen, alleen investeringen in gebouwen ten dienste van de verlening van zorg waarop aanspraak bestaat ingevolge de AWBZ. Niet-zorg-gerelateerde activa worden niet geborgd.

Concurreren

Woningcorporaties mogen dezelfde ruimte dus goedkoper aanbieden en kunnen verschil maken in huurprijs voor een woning in Groningen en dezelfde woning in Amsterdam. Zorginstellingen zullen beide woningen echter voor minimaal 70 procent van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel moeten verhuren.

Doordat aan zorginstellingen bij de verhuur beperkingen worden opgelegd die niet gelden voor woningcorporaties, kunnen zij de concurrentie niet aan gaan en zullen kamers en appartementen die door zorginstellingen worden aangebieden, leeg blijven staan. Leegstand leidt tot een verlies aan inkomsten en afwaardering op vastgoed.

Zorginstelling als huurder van woningcorporatie

De beleidsregel van het CSZ is ook van toepassing op situaties waarbij gehuurd intramuraal vastgoed wordt geëxtramuraliseerd.

Wanneer de zorginstelling er niet in zou slagen om de door de extramuralisering vrijgekomen ruimtes te exploiteren, dan zou zij ervoor kunnen kiezen om ruimte ‘terug te geven’ aan de verhurende woningcorporatie. De woningcorporatie zou vervolgens rechtstreeks aan extramurale cliënten met een lichte zorgindicatie kunnen verhuren. Die laatste verhuur is niet gebonden aan toestemming door het CSZ.

Maar hoe zit het met terug te geven zorgvastgoed aan de woningcorporatie, al gesteld dat de woningcorporatie daaraan zou willen meewerken? Wanneer vastgoed aan de zorgsector wordt onttrokken, zou toestemming moeten worden gevraagd aan het CSZ.

Ongelijk speelveld

Nog afgezien van de vraag of sprake is van een ongelijk speelveld in Europeesrechtelijke zin, past de door het CSZ voorgeschreven procedure niet bij zorginstellingen die financieel verantwoordelijk zijn gemaakt voor de exploitatie van hun vastgoed en moeten optreden als verhuurder bij de huisvesting van extramurale cliënten.

Het lijkt mij goed om eens met het CSZ van gedachten te wisselen over het doel van de meldplicht en de gevallen waarin wel en niet moet worden gemeld.

Remco Vissink
Vissink is advocaat en partner bij DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht en toezichthouder bij QuaRijn. DUDOK begeleidt cliënten bij alle civiel- en fiscaal-juridische vraagstukken op het gebied van het bouw- en vastgoedrecht. Remco geniet een bijzondere kennis en ervaring op het gebied van woningcorporaties en zorginstellingen.

1 Reacties

om een reactie achter te laten

van Beers

27 maart 2013

In onderhavig artikel wordt er misschien onterecht van uitgegaan dat corporaties niet 100% van de huur zullen doorbelasten aan de huurder. Voor zover corporaties dat al niet deden zullen ze dat in de toekomst steeds meer gaan doen vanwege de financiële druk vanuit Den Haag. Zorginstellingen mogen niet verder zakken met de huurwaarde van hun woningen tot 70% van de maximale huurprijs op basis van de puntentelling. In grote steden wordt de huurprijs met de extra huurpunten van Donner extra opgehoogd. Daar komt nog eens een opslag bovenop over het totaal aantal huurpunten van 35% als het complex zich kwalificeert als serviceflat. zie ook:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-de-maximale-huurprijs-van-een-zelfstandige-woning-of-serviceflat.html.

Ten aanzien van de onrendabele investering van corporaties middels het WSW dient vermeld te worden dat er inmiddels een onderscheidt wordt gemaakt tussen investeringen die passen binnen de taakomschrijving van een corporatie en derhalve met WSW-gelden kunnen worden gefinancierd en investeringen die gefinancierd dienen te worden met een lening bij de bank en of eigen vermogen. Voor het vervreemden van vastgoed - gefinancierd met WSW-gelden - geldt voor corporaties de regeling vervreemding woongelegenheden. In enkele opzichten vergelijkbaar met het CSZ.

Er bestaan verschillen tussen de verhuurpositie van een zorginstelling en een corporatie echter deze verschillen zijn niet dermate groot dat een eis vanuit het CSZ t.a.v. een minimum huurprijs ongerechtvaardigd zou zijn.

Top