BLOG

Het voordeel van huren

Intramuraal zorgvastgoed huren is nog geen gemeengoed. Ten onrechte. Huren biedt zorginstellingen de kans zich volledig op de zorg van kwetsbare mensen te richten.

De beleggingsmarkt voor zorgvastgoed is een groeimarkt. Capital Value berekende dat het beleggingsvolume vorig jaar 30 procent hoger lag dan een jaar eerder. De grootste groei doet zich voor op gebied van verzorgd wonen. Intramurale zorg ondervindt minder interesse.

Omvangrijke investeringen

Toch kan het voor zorginstellingen aantrekkelijk zijn eigen gebouwen af te stoten. Om meerdere redenen. Nederland vergrijst. De komende decennia mag een groeiende vraag naar goed geoutilleerde intramurale voorzieningen voor verpleging worden verwacht. Alleen al de groep ouderen met dementie zal de komende jaren verdubbelen. Het moment dat zij naar een verpleeghuis gaan wordt weliswaar uitgesteld, maar uiteindelijk is gespecialiseerde zorg nodig. Dat vraagt om omvangrijke investeringen in de bouw van nieuwe of verbetering van bestaande zorggebouwen.

We zien ook dat de financiële positie van tal van zorginstellingen verslechtert. EY Health Care & Life Sciences spreekt in de jongste Barometer Nederlandse Gezondheidszorg ‘van een schokkende uitkomst’. In vier jaar tijd is het rendement in de gehele zorgsector- deels beïnvloedt door eenmalige factoren- meer dan gehalveerd: van 2,2 procent in 2012 naar 1 procent over 2016. Het rendement bevindt zich in hun ogen nu onder een kritische grens. In de ouderenzorg is door eenmalige lasten als gevolg van cao-afspraken zelfs sprake van een negatief rendement. Op die conclusie valt een en ander af te dingen, omdat de ouderenzorg bijvoorbeeld nog een relatief goede vermogenspositie kent.

Voorsorteren

EY adviseert de sector verpleging en verzorging echter nadrukkelijk goed voor te sorteren op een gezonde en positieve zorgexploitatie en onder meer aanpassingen door te voeren in het vastgoedbeleid. Die aanpassing kan eruit bestaan minder intramuraal vastgoed in eigendom te houden en vaker samenwerking te zoeken met (institutionele) beleggers.

Huren op basis van langjarige huurovereenkomsten kan gunstig uitpakken. Banken bieden geen volledige financiering meer. Een instelling zal al gauw 30 procent van een investering zelf moeten betalen. Dat geld is vervolgens niet meer beschikbaar voor bijvoorbeeld technologie om een betere zorgkwaliteit te realiseren. Maar, zo houden bestuurders in de zorg mij regelmatig voor: met de historisch lage rente liggen de kosten van een bancaire lening flink onder de te betalen huursom.

Het verschil is minder groot dan het misschien lijkt. Naast het achterwege blijven van omvangrijke afschrijvingen op nieuw vastgoed, moet op de bancaire leningen worden afgelost. De cashflow valt daardoor niet altijd gunstiger uit. Renteontwikkelingen laten zich moeilijk voorspellen, maar het is heel goed denkbaar dat de rente de komende jaren op een hoger niveau komt te liggen. Dan wordt het verschil in maandlasten nog kleiner. Bovendien hoeft een huurder zich geen zorgen te maken over mogelijke afwaardering van het vastgoed, als het operationeel resultaat daalt.

Kerntaak

De keuze voor huren is niet alleen een financieel verhaal. Als een belegger het beheer van het vastgoed in handen neemt, dan hoeft de gebruiker zich geen zorgen meer te maken over de kwaliteit van zijn gebouwen. Periodiek en planmatig onderhoud liggen op het bord van de gebouweigenaar. De gebruiker hoeft geen kostbare mankracht meer te steken in beheer van de vastgoedportefeuille, maar kan zich geheel wijden aan haar kerntaak: hoogwaardige, moderne zorg voor kwetsbare mensen.

Erwin Drenth

Manager Zorgvastgoed bij Bouwinvest

Erwin Drenth_311

1 Reacties

om een reactie achter te laten

K. Schetters

16 oktober 2017

Geachte heer Drenth,
Het is maar de vraag of huren in alle situaties zo goed is voor de zorgorganisatie en de bewoners waar zij voor zorgen.
Er zijn veel goede wooncorporaties. Maar soms lijken de belangen voor sommige wooncorporaties en zorgorganisaties anders te zijn. Zorgorganisaties hebben een maatschappelijke functie en van daaruit is hun belang goede zorg leveren tegen een tarief waarmee zij ook zorg kunnen dragen voor de continuïteit van hun organisatie. Sommige woningcorporaties, de goede niet te na gesproken, lijken zich steeds meer tot profit organisaties ontwikkeld te hebben, waarbij winstmaximalisatie voorop lijkt te staan. Bovendien zijn er bij sommige woningcorporaties veel afstemmingsproblemen.
In die spaarzame gevallen lijkt het mij beter dat de zorgorganisatie zelf verantwoordelijk is voor haar vastgoed.

Top