“Zo’n ‘noodprogramma’ van de overheid – dat dwingt te bouwen om de woningtekorten in Nederland tegen te gaan – is eigenlijk ook nodig voor de zorg”, stelt Jeroen van den Oever. “Want het ontbreekt aan bouwlocaties. Zorgaanbieders zijn er genoeg, net als investeerders. Voldoende personeel is een uitdaging waar aan wordt gewerkt. Nu zijn er locaties nodig, oftewel: betaalbare percelen!” Het is echt een must om niet alleen zorgwoningen voor het topsegment te kunnen ontwikkelen, want dat lukt nog wel, maar ook voor bijvoorbeeld het middensegment – een groep die nu volledig lijkt te worden vergeten, zegt de Belgische Berden beslist. “De concurrentie met projectontwikkelaars die alleen woongebouwen willen neerzetten, omdat ze nu eenmaal veel meer kunnen verdienen met appartementen, is in Nederland erg groot.”
Goed in zorgdiensten
Fundis bestaat in zijn huidige vorm sinds 2014, en is een netwerkorganisatie die actief is voor kwetsbare ouderen en chronisch zieken in de driehoek Utrecht-Den Haag-Rotterdam. Met onder andere het merk WelThuis bestrijkt het drie domeinen: thuisdiensten, herstel/revalidatie/zorgpensions en wonen met zorg voor zowel zwaardere als lichtere ZZP’s. Dat laatste voor een steeds grotere groep, zo zegt Jeroen van den Oever. “Omdat we ons willen richten op waar we goed in zijn, onze zorgdiensten, en niet op het bezit van vastgoed, zijn we in zee gegaan met Cofinimmo.”
WelThuis en Cofinimmo werken samen aan in ieder geval twee projecten in de zuidelijke Randstad. Vorig jaar kocht Cofinimmo voor bijna tien miljoen euro een revalidatiekliniek in Zoetermeer, onderdeel van een zorgcampus waar onder andere het Langeland ziekenhuis op ligt en waar WelThuis al een groot woonzorgcentrum heeft. De kliniek, met een oppervlakte van 9100 vierkante meter en energiecertificaat A, wordt nu met een resterende looptijd van tien jaar verhuurd aan WelThuis. Die verhuurt een deel van het pand weer aan Langeland ziekenhuis, GGZ Rivierduinen, Basalt Revalidatie en bedrijven binnen Fundis.
Juiste synergie
In Rotterdam wordt dit jaar de eerste fase van het gerenoveerde ‘De State Hillegersberg’ (het vroegere Centrum voor Reuma en Revalidatie Rotterdam) geopend. Fundis heeft de locatie in 2018 aan Cofinimmo verkocht. Het gebouw wordt gerenoveerd en heropgebouwd volgens de energie-neutrale en circulaire principes van architect Thomas Rau, verantwoordelijk voor het ontwerp. In 2021 wordt de hernieuwbouw geopend. Naast een zorgpension, een revalidatiekliniek en appartementen met langdurige zorg en gemeenschappelijke ruimtes, komen in De State Hillegersberg een huisartsenpost, een kapsalon en horeca. “Die bundeling van activiteiten levert de juiste synergie op”, zegt Berden.
En dat sluit aan op de filosofie van Fundis, zegt Van den Oever. De zorgketen is één traject, waarin de wijk samenwerkt met het zorgcentrum. “Via hun PGO kunnen wij de mensen volgen in hun klantreis.” Zulke lokale samenwerkingen zijn bijzonder en typisch Nederlands, stelt Sébastien Berden. “Helemaal uniek is dat dit ontstaat in dialoog met de zorgverzekeraar. In landen als België en Frankrijk is dit veel moeilijker, omdat de zorgautoriteit, die ook financiert, alleen op federaal of Regionaal niveau actief is. Ze is niet uitgerust om in gesprek te treden met zorgroepen rond lokale projecten. Als het niet regionaal niet geregeld is, is er geen financiering. Zorghotels worden daar bijvoorbeeld helemaal door de patiënten zelf betaald.”
Langetermijn strategie
“Anders dan de banken, die pas kunnen bewegen als het vergunningstraject is afgerond, kan Cofinimmo in elke fase van een vastgoedontwikkeling instappen”, zegt Berden. Samen met partners zoekt en ontwikkelt Cofinimmo zelf ook panden, met name voor de eerstelijns zorg. Sébastien Berden: “We maken nu een kantoorpand in Bergeijk geschikt als gezondheidscentrum.” Maar hij vindt vooral projecten als State Hillegersberg interessant. “Dat gaat veel verder dan zomaar een gebouw kopen. Het is mooi om een concept als dit op te zetten vanuit een partnership waar zorg-, vastgoed- en andere partijen uitwisseling van kennis en diensten creëren.” Zulke bloemen zouden op veel meer plekken kunnen opbloeien, zo betogen Van den Oever en Berden. “Dat is nodig om ook op lange termijn in de zorgvraag te kunnen blijven voorzien. Maar dan moeten gemeenten wel meegaan in die strategie en partijen – letterlijk en figuurlijk – hiervoor plek bieden”, zo besluit Jeroen van den Oever.
Het artikel plaatst de vinger op de zere plek. Als adviseur/begeleider van projecten betreffende de ontwikkeling van eerstelijns zorgcentra stuit ik regelmatig op de weigering van gemeenten om de maatschappelijke grondprijs toe te passen in plaats van de commerciële. Vooral in situaties waarin een GEM (50% commerciële partij en 50% gemeente) het voor het zeggen heeft en B&W goedkeuring van de Raad hebben gekregen op basis van de toezegging dat binnen de afspraken in de GEM door de Gemeente geen risico wordt gelopen. De zorgverleners worden daardoor geconfronteerd met te hoge vastgoedkosten waardoor het centrum niet van de grond kan komen en dus de ontwikkeling van het integrale zorgaanbod in de eerste lijn wordt gefrustreerd.
Hans Hof, partner HMC/Profs4Zorg