Finance

'Zorgaanbieder rekent zich ten onrechte rijk bij verkoop vastgoed'

'Zorgaanbieder rekent zich ten onrechte rijk bij verkoop vastgoed'

Zorgaanbieders gaan er vaak ten onrechte vanuit dat zij de verkoopopbrengsten bij vastgoedtransacties vrij kunnen besteden. Dat is in het huidige tijdsgewricht allerminst vanzelfsprekend, zeker niet bij transacties van aanzienlijke omvang, zo waarschuwt het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ).

Het WFZ wijst er op dat banken in beginsel eisen dat verkoopopbrengsten worden gebruikt om af te lossen op de lopende leningen. Als de betreffende instelling bij het WFZ is aangesloten kan ook het waarborgfonds beperkende voorwaarden stellen. Voor het WFZ geldt - als vanouds - dat bij de 'normale' incidentele transacties van beperkte omvang doorgaans 'royement om niet' wordt verleend. Dit betekent dat de zorgaanbieder de verkoopopbrengst kan houden en zelf kan beslissen over de aanwending. Voorwaarde hierbij is wel dat de eventuele andere hypotheekhouders hiertoe ook bereid zijn.

Gaat het daarentegen om een reeks van verkooptransacties, relatief grote bedragen, of 'sale and lease back'-constructies, dan is ook voor het WFZ het uitgangspunt dat aflossing op de leningen die het waarborgfonds heeft geborgd, voorrang krijgt. Vervroegde aflossing van geborgde leningen kan doorgaans probleemloos op de datum van de renteherziening. In andere situaties is hierbij de medewerking van de geldgever nodig. Wanneer dit hoge kosten met zich meebrengt of op andere bezwaren stuit, is storting van de verkoopopbrengsten op een geblokkeerde rekening soms de meest praktische oplossing.

Tijdig informeren

Met het oog op bovenstaande problemen adviseert het WFZ adviseert zorginstellingen dan ook om geldschieters tijdig te informeren over eventuele verkoop van vastgoed. Het WFZ constateert dat zorgaanbieders in reactie op de beleidsmatige veranderingen in de zorgsector steeds vaker delen van hun vastgoed verkopen. In veel gevallen wordt het WFZ hier –naar eigen zeggen- pas in het laatste stadium bij betrokken, namelijk als de notaris formeel om 'royement' op de hypotheek komt vragen.

Dit kan echter een onverwacht complex en tijdrovend proces zijn, zeker wanneer er meer partijen bij betrokken zijn, aldus het WFZ. Dat zijn om te beginnen banken die ongeborgde leningen verstrekken. Daarnaast heeft het WFZ hypotheekrechten op vastgoed als het een lening van een zorginstelling heeft geborgd. Verder hebben provincies of gemeenten vanuit het verleden soms nog hypotheken. Verkooptransacties kunnen alleen plaatsvinden na formele instemming ('royement') door alle hypotheekhouders. In de praktijk is goedkeuring van de verkooptransactie sec zelden een probleem, toch blijken er in de praktijk geregeld verschillende verwachtingen te bestaan over de aanwending van de verkoopopbrengsten.

---

Investeren in en exploiteren van vastgoed: als u daar alles over wilt weten, kunt u op 11 mei deelnemen aan de Zorgvastgoed dag 2016: Zorgvastgoed in beweging.

0 Reacties

om een reactie achter te laten
Top